Veenendaal: Kentering beeld leegstand

Magazines | Vallei Business nummer 5 2016

Werkgroep Leegstand geeft realistische cijfers over invulling kantoorpanden Veenendaal

Kentering beeld leegstand

Veenendaal zou thuishoren in de top vijf van Nederlandse gemeenten met de meeste leegstand onder grotere kantoorpanden. Een verkeerd beeld, zo meldt de lokale Werkgroep Leegstand, gebaseerd op eigen onderzoek. Het vestigingsklimaat in Veenendaal is zelfs veel aantrekkelijker dan ondernemers van buitenaf wellicht denken.

tekst Aart van der Haagen FOTOGRAFIE Marcel Krijgsman

Hoewel de economie in de lift zit, blijft leegstand van kantoren- en bedrijfsgebouwen een issue. Het staat ook grotendeels los van elkaar: in veel gevallen voldoen accommodaties niet meer aan de gebruiks- of wettelijke eisen van vandaag de dag, vertoont de uitstraling verouderingsverschijnselen of kampen ze al van oudsher met een ongelukkige situatie, zoals een tekort aan parkeerruimte. De incourante panden schieten telkens weer over. Veenendaal zou zich in een zorgwekkende situatie bevinden op dit gebied, althans, wanneer we de leegstandslijst zoals gepubliceerd door een landelijke makelaarsketen moeten geloven. "Het gaat over separate kantoorpanden met tenminste 500 vierkante meter vloeroppervlak," zegt Gerard Heuvelman, namens De Bedrijvenkring en Stichting Promotie Veenendaal actief in de medio 2015 geformeerde Werkgroep Leegstand, waarin ook vastgoedondernemer Frank van Woerden, René van Holsteijn namens de Coöperatieve Verenigingen, parkmanager Geurt Valkenburg en namens de gemeente beleidsadviseur Gerda van de Pol zitting hebben. "Volgens die lijst bedraagt de leegstand ruim 29 procent, waarmee Veenendaal landelijk in de top vijf staat. Dat wijkt totaal af van de werkelijkheid."

Klakkeloos overgenomen

Aldus blijkt, want vanuit een sterk onderbuikgevoel dat dingen niet klopten, besloot de Werkgroep Leegstand zelf de lokale situatie gedetailleerd te peilen. "De makelaars-keten gebruikte een voorraadbestand van alle grotere kantoorgebouwen in Nederland, samengesteld door Rudolf Bak, de nestor op dit gebied," vervolgt Heuvelman. "Wat gebeurde er? De makelaarsketen liet er zijn eigen lijst met leegstaande gebouwen op los en daaruit rolde een percentage, dat klakkeloos overal werd overgenomen." Frank van Woerden: "Zelfs beleidsmakers bij de provincie Utrecht namen deze cijfers mee in hun kantorenaanpak, hetgeen grote gevolgen voor de gemeente Veenendaal heeft." Het is natuurlijk gevaarlijk om twee verschillende bronnen rechtstreeks aan elkaar te linken, want welke criteria werden gehanteerd?" De Werkgroep Leegstand ging op onderzoek uit. "We maakten zelf een ronde door Veenendaal, later ook in het bijzijn van Rudolf Bak, om de situatie van alle afzonderlijke kantoorpanden van minimaal 500 vierkante meter in kaart te brengen," vertelt Van Woerden. "Toen we daarna aan het rekenen sloegen, kwamen we nog maar op zestien procent leegstand uit. Iets meer dan de helft, dus."

Kansloos, kansarm, kansrijk

Dat werkelijke percentage moet je volgens de heren dan ook nog vanuit het juiste perspectief bekijken. Veenendaal telt drie grote, leegstaande kantoorpanden die het getal enorm opkrikken. Gerda van de Pol: "Bedenk dat een zekere leegstand noodzakelijk is om de doorstroming te bevorderen, anders komt de markt op slot te zitten." Frank van Woerden vult aan: "Dan praat je over acht à negen procent. Ik zal het nog sterker vertellen: er ontstaat zelfs een tekort aan kwalitatief goede kantoorruimte." Gerard Heuvelman geeft aan dat je de leegstaande panden zou kunnen uitsplitsen naar drie categorieën: kansloos, kansarm en kansrijk. "Onder de eerste noemer vallen gebouwen die eigenlijk gewoon gesloopt zouden moeten worden. Ze falen hopeloos op het gebied van energiezuinigheid, hebben een tekort aan parkeerruimte door de nieuwe rekenmethodes, hebben een verouderde uitstraling of zijn achterhaald van opzet, bijvoorbeeld met allemaal kleine hokjes en niet-verplaatsbare binnenwanden van beton, waar het bedrijfsleven tegenwoordig grote open ruimtes wenst."

Not done

"Kansarm betekent dat een accommodatie zich met overzichtelijke investeringen, eventueel een aanpassing van de koop- of huurprijs en in sommige gevallen meedenken door overheden weer interessant in de markt laat zetten," vervolgt Heuvelman. "Als voorbeeld neem ik maar even het Kone-pand, dat dertien jaar leeg stond. Wat wil je ook? Er lagen slechts 26 parkeerplaatsen bij een totaal vloeroppervlak van 1780 vierkante meter. Dat betekent een verhouding van op 1 op 68, waar tegenwoordig 1 op 30 als norm geldt. Er lag echter nog een ongebruikt stuk grond tegenaan en toen de gemeente bereid bleek dat vrij te geven, kon de ontwikkelaar daar zestig extra parkeerplekken creëren. Je ziet het resultaat: Kone nam zijn intrek in het gebouw." Gerard Heuvelman noemt een voorbeeld in de hoedanigheid van de voormalige Kembo-locatie. "Een gebouw met 6000 vierkante meter kantoor- en 1420 meter magazijnruimte. Die verhouding zou markttechnisch precies andersom moeten zijn. Nu wordt de accommodatie omgebouwd tot The Maxx, een uitgaanscentrum voor de jeugd. Dit kwam mede tot stand vanuit een samenwerking van onze werkgroep en de gemeente Veenendaal, die dit mogelijk maakte via een wijziging in het bestemmingsplan." Gerda van de Pol legt uit: "Tien jaar geleden was het not done om ineens een vrijetijdsbestemming aan zo'n bedrijfsgebouw toe te kennen. In de meest recente bestemmingsplannen heeft de gemeente een verruiming toegestaan, die onder andere ook maatschappelijke doeleinden mogelijk maakt."

Vol en leeg terras

Het geeft maar aan dat de gemeente Veenendaal graag meedenkt om de leegstand, die gelukkig lang niet zo zorgwekkend blijkt, te helpen reduceren. Waar mogelijk ondergaan kantoorpanden een functionele transformatie, zoals dat van Kembo of het Carrefour-gebouw, waar straks starterswoningen zullen komen. Eén van de speerpunten van de Werkgroep Leegstand vormt ook het uitdragen van de op harde cijfers gestoelde boodschap dat de situatie eerder positief dan negatief afsteekt bij het landelijk gemiddelde. "Publicaties in de media over een opvallend hoge leegstand doen het imago van Veenendaal natuurlijk geen goed en politieke discussies werken ook niet in ons voordeel," meent Frank van Woerden. "Het werpt voor ondernemers van buitenaf een drempel op om zich hier te vestigen, wat de businesskansen van bestaande bedrijven en de werkgelegenheid beperkt." Gerard Heuvelman: "Vergelijk het met een vol en een leeg terras. Waar ga je zitten?" Gerda van de Pol benadrukt dat Veenendaal, dat zich profileert als ICT-stad binnen de FoodValley, ondernemers juist enorm veel te bieden heeft. "Een centrale ligging met uitstekende uitvalswegen en spoorverbindingen waar je bovendien filevrij naar toe kunt rijden. Daarnaast zijn er genoeg vestigingsmogelijkheden en potentiële medewerkers met een uitstekende arbeidsmoraal. Daarbij wil ik de strook aan de A12 beslist niet onvermeld laten: een prachtige zichtlocatie, waar nog 2,8 hectare aan kavels ligt. Hier zijn al diverse grote ICT-bedrijven gevestigd."

Kantorenloods

Veenendaal heeft sinds kort een kantoren-loods."Ondanks de beperking in de naam kunnen vastgoedeigenaren van zowel kantoor- als bedrijfspanden daar terecht met alle mogelijke vragen over hun onroerende zaken, bijvoorbeeld om bij leegstand eens te praten over een oplossing", vertelt Gerda van de Pol. Indien gewenst wordt de hulp ingeroepen van Ontwikkelings Maatschappij Utrecht (OMU), voor een advies over bijvoorbeeld mogelijke financieringen die de banken veelal niet meer geven. Frank van Woerden besluit: "De koop- en huurprijzen stijgen weer, dus dat maakt het interessanter om in kansarme gebouwen te investeren. Met een op eerlijke feiten gebaseerd imago en een gunstig vestigingsklimaat kan Veenendaal zich qua business volop blijven ontwikkelen." n

Special Bedrijfshuisvesting - Overheid

Eén van de speerpunten van de Werkgroep Leegstand vormt ook het uitdragen van de op harde cijfers gestoelde boodschap dat de situatie eerder positief dan negatief afsteekt bij het landelijk gemiddelde.

delen:

Vallei Business nummer 5 2016

Lees volledige uitgave online
Algemene voorwaarden | privacy statement Hosted by