Magazines | Vallei Business nummer 1 2020

Sinds 2013 stijgt het aantal verhuisbewegingen vanuit de Randstad naar Gelderland en Overijssel, concludeerde onderzoeksbureau Rigo in oktober 2019, in opdracht van de provincies Gelderland en Overijssel. Steeds meer bewoners en ondernemers zoeken hun heil buiten de Randstad. Hoe gaan gemeenten om met de toestroom aan nieuwe inwoners en het behouden van de autonome bevolking? Wij bespreken de woningmarkt met kenners. “De bom is gebarsten in Amsterdam en Utrecht en hiervan ondervinden we de gevolgen op de woningmarkt.”

We zitten op een februari-middag in een nieuwbouwhuis in Voorthuizen, gemeente Barneveld. Het huis is onderdeel van het project Wikselaarse Eng, waarbij de gemeente Barneveld, woningstichting Barneveld en De Bunte Vastgoed Oost BV samenwerken. Wikselaarse Eng, met huizen in Tudorstijl, is de eerste grootschalige gasloze woonwijk in de gemeente Barneveld.

Aan tafel zitten Aart de Kruijf (wethouder van de gemeente Barneveld, verantwoordelijk voor ruimtelijke ordening, woningbouw en grondbeleid), Antoni Poot (directeur Latei projectontwikkeling in Amersfoort), Wouter van den Top (mede-eigenaar De Bunte Vastgoed Oost in Ede) en Robbert van Hal (bedrijfsmakelaar bij CMC bedrijfsmakelaars uit Veenendaal). Onder leiding van gespreksleider Arnoud Leerling laten zij hun licht schijnen op de toename van verhuizers uit de Randstad naar de regio Foodvalley.

BEPERKTE AANDACHT
Een zorg die volgens het onderzoeksbureau Rigo in een aantal regio’s leeft is dat ‘overlopers’ uit de Randstad met lokale woningzoekenden concurreren om het woningaanbod. Zijn de bewoners uit de Randstad welkom in de gemeente Barneveld?
De Kruijf: “We houden niemand aan de poort tegen. Maar het begint een beetje ongemakkelijk te worden omdat de lokale bewoners in de gemeente Barneveld dreigen verdrongen te worden door mensen met hoge inkomens uit de Randstad. Wij doen als gemeente ons best om in de huur- en koopsector goedkope woningen aan te bieden. Bij de sociale huurwoningen rekenen wij ook de laagste grondprijs in de regio voor de projectontwikkelaars en woningstichtingen. We hebben niets tegen mevrouw Janssen uit Wassenaar die hier wil wonen, maar wij denken dan wel: waarom kan zij geen woning in Wassenaar betrekken?”

Wouter, hoe kijk jij als projectontwikkelaar naar de trek vanuit de Randstad naar de Foodvalley?
Van den Top: “Het is goed dat je lokale mensen aan nieuwe woningen kunt helpen, maar je kunt ook niet tegen andere mensen zeggen: jij mag hier wel wonen en jij niet. Als projectontwikkelaar wil je een project in eerste instantie lokaal onder de aandacht brengen en woningproducten betaalbaar houden. Wat we nu wel doen is, zoals bij een project in Nijkerk, het aanbod van nieuwe woningen gedoseerd aanbieden. Wanneer de bouwplannen eenmaal online, op Funda en social media, staan, neemt de belangstelling al snel toe buiten de regio.”

De Kruijf: “Misschien moeten we er eens over nadenken: stel je hebt een nieuwbouwproject met 40 woningen, moet dat plan gelijk op social media? Of kunnen we het een keer gefaseerd doen? We brengen het aanbod eerst via de lokale makelaars naar buiten. Daarna, wanneer nog nodig, breng je het nieuws in en buiten de regio onder de aandacht. Anders wordt probleem steeds groter.”

Later op Funda zetten dus, Wouter.
Van den Top: “Het is een manier om te kijken hoe je het aanbod nieuwe woningen onder de aandacht kunt brengen bij de lokale mensen. Hoe breed wil je dat uitzetten? Je hebt een lange voorbereiding en er zijn mensen van buiten die zich al twee jaar van tevoren inschrijven. De aandacht verspreidt uiteindelijk toch wel, ook via social media.”

Antoni, kunnen jullie als ontwikkelaar een bijdrage leveren aan de wens van de gemeente?
Poot: “Wanneer wij een project initiëren en opzetten houden wij enquêtes en geven workshops. We maken ook een website. We merken dan dat van de mensen die belangstelling tonen 99 van 100 lokaal zijn. Dat zijn mensen die de moeite nemen om op een doordeweekse avond langs te komen. De mensen die aan workshops deelnemen krijgen ook voorrang bij de koop van de woningen. Daardoor heb je al een bepaalde binding met de klanten. De lokale verbinding is verankerd in de eerste ronde. Anderzijds: als 75 procent uit de eigen omgeving komt, doe je het naar behoren. Als het naar 60 procent zakt moet je nadenken hoe je het een volgende keer anders wil aanpakken. Ik vind het wel goed dat de lokale bewoners en jeugd een springplank aangeboden krijgen met de sociale huur- en koopwoningen in de eigen gemeente.”

De Kruijf: “We zitten in een overspannen markt waar een gevecht om huizen gaande is. De autonome groei moet je kunnen accommoderen. We gunnen andere mensen ook hun woningen. Maar wat je nu ziet is dat mensen uit Amsterdam, Utrecht en Amersfoort met een grote portemonnee de mensen in onze regio gaan verdringen.”

BEDRIJFSLEVEN
Robbert, hoe kijk jij naar dit verhaal?
Van Hal: “Ik ben vrij commercieel opgevoed, ik ben van de vrije marktwerking. Je merkt alleen wel dat die vrije marktwerking beperkend gaat werken voor de mensen in deze regio. Voor een huis van 250 duizend euro kun je 240 bieden, maar iemand uit het westen biedt direct 260 duizend doordat ze wat extra’s in de achterzak hebben. Je merkt ook dat de leefomgeving verandert door een grote groep nieuwe inwoners. Dat is niet erg, maar je ziet dat bepaalde mensen die in de Randstad leven en hier niet ingeburgerd zijn en deze kant opkomen. Er mag wat mij betreft meer bescherming komen voor de identiteit van de autonome bevolking die huisvesting zoekt.”

Hoe zit dat met het bedrijfsleven, gaan ondernemers ook van de Randstad naar de Vallei?
Van Hal: “We hebben een hoog ict- en foodgehalte in de regio en mensen die hoogopgeleid zijn. Die mensen gingen aan het einde van hun tienerjaren naar Utrecht en bleven er ook wonen. Dan riepen bedrijven in de regio dat de knowhow de regio uittrok. Wat wij merken is dat mensen weer in de regio gaan wonen, maar soms nog in Utrecht werken. Dan merken ze later, mede door de files, dat het toch niet ideaal is om elke ochtend in de auto te stappen. Dan zoeken ze in de regio naar werk. Dat is voor de regio een positieve ontwikkeling. De kennis wordt geïnvesteerd in de regio. Bedrijven komen nog te weinig naar de Vallei, maar recent is een bedrijf vanuit de Galgenwaard in Utrecht naar hier gekomen. We zien een voorzichtige trend. Het is namelijk steeds minder belangrijk waar personeel vandaan komt. Veel bedrijven hebben al mensen die deels of volledig thuis werken. Productiebedrijven verhuizen overigens niet snel. Zij hebben meestal een vaste kern medewerkers die met de fiets komt. Als je verhuist, loop je het risico deze mensen kwijt te raken. Kantoorgebruikers wisselen wel vaker.”

Poot: “We hebben net twee projecten in Veenendaal gehad. Daarbij komt 75 procent van de mensen die geïnteresseerd is uit Veenendaal, maar je ziet mensen uit de Randstad. In Amersfoort, waar wij ook actief zijn, is de trek uit de Randstad (Utrecht, Amsterdam ed) veel beter zichtbaar, zeker als de woningen gunstig liggen ten opzichte van openbaar vervoer en snelwegen. Zij betalen beduidend minder voor een vergelijkbare of grotere woning. Mensen uit de Randstad zijn biedingsprocessen gewend. Ze nemen de overwaarde mee en zitten er dan spik en span bij. Dat kun je ze niet kwalijk nemen, dat is de marktwerking. De bom is al gebarsten in Amsterdam en in de regio ondervinden we de gevolgen op de woningmarkt.”

ARBEIDSMIGRANTEN
Buiten de autonome groei hebben we in Nederland te maken met arbeidsmigratie, welke rol speelt die ontwikkeling in de woningmarkt?
Van den Top: “Het aantal inwoners, waaronder arbeidsmigranten, loopt naar verwachting in 2030 op tot één miljoen. Ieder jaar komen er meer bij. Veel migranten en vluchtelingen wonen nu in de Randstad, maar ook deze mensen trekken meer deze kant op.”

De Kruijf: “Als gemeente hebben we 33 duizend arbeidsplaatsen met een beroepsbevolking van 23 duizend mensen. Er werken op dit moment 700 tot 900 arbeidsmigranten in de gemeente Barnveld. De omstandigheden waarin zij wonen is niet altijd om blij van te worden. Ze zitten op vakantieparken of verblijven in woningen die op de nominatie staan voor de sloop. Er zijn initiatieven waarin zij in omgebouwde kantoorpanden gehuisvest worden, maar dan moet je ook wel een goed beheerplan hebben liggen. Dat laatste stellen wij als eis om mee te willen werken aan de gevraagde verbouwingsplannen. Daarnaast komen die mensen ook op een wachtlijst voor sociale huurwoningen als ze hier langer willen blijven.”

Hoe verloopt de samenwerking met andere regio’s?
De Kruijf: “De gemeente Barneveld blijft ingesprek met andere gemeenten om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren. De reden waarom wij aanschuiven bij gesprekken met de regio Amersfoort is om te zorgen dat zij hun huiswerk goed doen. Als zij dat niet doen, krijgen wij als het ware hun zaken op ons bordje. Als zij niet genoeg bouwen, komt bij ons de druk op de ketel. Uiteindelijk moeten we de toestroom aan nieuwe inwoners samen oppakken.”

Poot: “In Amsterdam hebben ze al de 40-40-20 regel. 40 procent sociale huur, 40 procent midden duur huur en 20 procent koopvrij. In Amersfoort is het sinds vorig jaar 35 procent sociale huur en 20 procent midden huur. Dan is dus 55 procent van de woningen al bepaald. In de basis moet dat een vliegwieleffect geven voor de doelgroep. Met deze formules worden er te weinig koopwoningen gebouwd. Daardoor gaan mensen elders op zoek naar nieuwe huizen. Amersfoort wil duizend woningen per jaar bouwen, maar vorig jaar zijn de vijfhonderd niets gehaald. Bij iedereen is duidelijk wat er aan de hand is in de woningmarkt, maar als provincie en gemeente moet je er wel op inspelen en de gebieden benoemen waarin gebouwd kan worden. Als we in Utrecht 20 duizend nieuwe woningen laten bouwen, verlicht je de druk op regio’s ten oosten van de stad. Je moet dus bouwen waar de behoefte is.”

Van den Top: “En daarin ook rekening houden met de infrastructuur. De bereikbaarheid van nieuwe woningen moet ook worden verbeterd. Neem het knooppunt A1 en A30. Vier of vijf jaar geleden zat er nog niet zoveel druk op de markt, maar nu is de nood hoog en worden pas maatregelen genomen. Maar kijk eens hoeveel tijd sommige plannen in beslag nemen. Dan krijg je soms weer gebakkelei over groen en water terwijl de woningmarkt opgekrikt moet worden. We zijn nu bezig met veertig nieuwe woningen in Nijkerk en op één dag kwamen er 140 tot 160 aanmeldingen van geïnteresseerden. In Voorthuizen zijn er nu misschien drie of vier betaalbare huizen te koop. Dat zegt genoeg over hoe de markt nu in elkaar steekt.”
 

delen: